Lesetid: 4 Minutter
Ny regnskapslovgivning (IFRS 16) kan få langtidsleietakere av kontorlokaler til å se etter mer fleksible løsninger, sier Alexander Garrett
Skip og fly, oljerigger og tog, butikker og hoteller – alle har de en ting til felles. Selskapene har over de siste årene sikret seg slike verdifulle ressurser gjennom driftsleiekontrakter, som del av en forbruksfest som har gitt selskapene mulighet til å få kloa i eiendeler uten å måtte føre dem i balansen. Fra januar neste år vil dette opphøre ved innføringen av en ny internasjonal regnskapsstandard – IFRS 16 – som betyr at leiekontrakter må føres som forpliktelser i selskapenes regnskaper og ikke lenger kan holdes utenfor.
Hvis du lurer på hva dette har å gjøre med dere – her er en annen ting som kan legges til den listen: kontorer. Hvis organisasjonen deres (som de fleste) ikke eier arbeidsområdene, men leier dem på en langvarig kontrakt, må dere oppgi disse forpliktelsene i sin helhet fra neste år. For selskaper som har næringseiendom som en av sine største utgifter, kommer dette til å gi store utslag i regnskapsbalansen – og i enkelte tilfeller dramatisk øke selskapets gjeldsnivå.
Kort sagt betyr dette at det er på tide å revurdere leieporteføljen deres. Mange mener at standarden med det harmløse navnet IFRS 16 vil være katalysatoren for en bevegelse bort fra langvarige leieavtaler og akselerere trenden mot kortvarige, fleksible arbeidsområder som ikke omfattes av den nye standarden.
Leieforpliktelser
Initiativet til en ny regnskapsstandard for leieavtaler krediteres Sir David Tweedie, som, da han var leder for International Accounting Standards Board, likte å spøke med at «en av mine store ambisjoner før jeg dør er å fly i et fly som faktisk finnes på flyselskapets balanse». Poenget hans var at nesten alle flyselskaper på den tiden leide flyene sine for å maskere det sanne omfanget av gjelden deres.
IFRS 16 har vært på trappene lenge, og nøkkelbestemmelsen er at det for leietakere eller eiendomsbesittere ikke lenger skal skilles mellom driftsmessige og finansielle leiekontrakter – alt skal rapporteres som «leieforpliktelser». Et unntak finnes: Kortsiktige leieavtaler på mindre enn 12 måneder er unntatt, så lenge det ikke finnes noen innbygd mulighet for å kjøpe eiendommen ved periodens utløp. IASB har estimert at børsnoterte selskaper har nesten USD 3 billioner(1) i leieforpliktelser som per i dag er utenfor regnskapsbalansen.
Omfanget av de nye forpliktelsene vil variere betydelig fra bransje til bransje. En infografikk fra Aptitude Software(2) viser de skjulte forpliktelsene i ulike sektorer som «gjeldsfjell» og indikerer at detaljhandelen og logistikk har størst volum av leide eiendeler.
Forskning fra PwC antyder imidlertid at profesjonelle tjenesteselskaper, som leier hovedsakelig kontorer og biler, vil se deres gjeldsnivå stige med i gjennomsnitt 42 prosent etter innføringen av IFRS 16(3).
Langvarighet lønner seg ikke
Så hvorfor er dette viktig? «Når et selskap er part i betydelige leieavtaler, vil føringen av store nye eiendeler og tilhørende forpliktelser endre gjeldsgraden og vise en høyere total gjeld enn tidligere. Når selskaper har lånebetingelser basert på totale gjeldsnivåer, kan dette føre til mislighold bare på grunn av regnskapsendringen», forklarer Paul Fenner, eiendomssjef hos regnskapsfirmaet Moore Stephens. En undersøkelse blant långivere i 2015(4) viste at 80 prosent planlegger å endre sin tilnærming til fremtidige avtaler eller justere satsene i låneavtaler etter innføringen av IFRS 16.
I noen tilfeller kan investorene få seg en støkk når det totale omfanget av selskapenes finansielle forpliktelser avdekkes. Da den britiske bokhandlerkjeden Borders ble begjært konkurs i 2011, ble det tydelig at selskapet hadde eksponering for langsiktige leieavtaler som overgikk forpliktelsene i balansen mange ganger.
Hva betyr alt dette for kontormarkedet? Som et minimum vil alle som leier kontorer, finne prosessen med å regnskapsføre disse langt mer komplisert enn tidligere. I et multinasjonalt selskap leies for eksempel kontorer som regel på lokalt i de ulike landene, og all relatert informasjon må nå tilgjengeliggjøres på tvers av landegrenser, språk og valutaer for globale regnskaper.
Fleksible løsninger
Men den viktigste endringen etter innføringen av IFRS 16 vil man trolig se i kontormarkedet. Det er en generell enighet om at selskapene nå vil se etter kortere leieavtaler og dermed holde nye balanseforpliktelser til et minimum. Og enkelte kontorleieavtaler vil kanskje konverteres til tjenesteavtaler som en måte å unngå å kapitalisere leieavtalen på, ifølge leietakerteamet ved eiendomsmeglerhuset Savills. Savills sier: «Kontor som tjeneste og samarbeidsområder kan få et stort løft som følge av endringene.»
Eiendomskonsulentselskapet Cushman & Wakefield deler dette synet i sin rapport Coworking 2018(5). «Leieavtaler eller lisenser med varighet under 12 måneder kan utelukkes fra IFRS 16, noe som forventes å medføre økt etterspørsel etter fleksible arbeidsområder, da det ikke vil være krav om å kapitalisere leieforpliktelsen på leietakers balanse», skriver rapportens forfattere.
Sakens kjerne er «tilgangsrett» – hvem som har den faktiske kontrollen over arbeidsområdet. Tilbydere av fleksible arbeidsområder, som Regus, har eierskapet til eiendommen og tilbyr leietaker plass og tjenester i henhold til etterspørsel og tilgjengelighet, så dette vil sannsynligvis ikke regnes som en leieavtale under den nye regnskapsstandarden. Cushman & Wakefield utførte sin egen undersøkelse blant britiske utleiere(6) og fant ut at «en tredjedel tror at den foreslåtte endringen i regnskapsstandarden definitivt vil drive etterspørselen fra tradisjonelle leielokaler til fleksible arbeidsområder, mens de resterende to tredjedelene sa at man sannsynligvis ville se et skifte i etterspørselsbildet. Ikke en eneste respondent trodde at endringen ikke ville ha noen innvirkning på fremtidig etterspørsel.»
Jonathan Steel, global direktør for leietakerløsninger i BNP Paribas, sier at den nye standarden er en mulighet for selskapene å ta en vårrengjøring og bestemme hvilke eiendeler som skal eies, leies på tradisjonelt vis eller leies inn som tjeneste. Jo mer fleksibel løsningen er, desto mindre påvirkes balansen – noe som bør holde både banker og investorer fornøyd.
Alexander Garrett er en britisk frilansjournalist som skriver om et bredt spekter av næringslivstemaer for britisk presse
Kilder:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
